RealCapital » Новости недвижимости » Будущее наступает на недвижимость

Будущее наступает на недвижимость

Эксперты «большой четверки» консалтинговых компаний решили заняться футурологией и выяснить, как повлияют современные технологические новации на рынок недвижимости в будущем

По их оценке, привычные сегменты полностью не исчезнут, но их ждет серьезная трансформация.

Торговая недвижимость

Наиглавнейшим фактором, оказывающим влияние на сегмент торговой недвижимости в настоящее время, безусловно, является развитие онлайн-торговли.

По данным Colliers International, общемировой объем E‑commerce в 2016 году составил 1,8 трлн долларов. В России объем рынка онлайн-торговли за последние 5 лет вырос в 2 раза. При этом в общем товарообороте страны пока он составляет лишь 3,3 % (920 млрд рублей, или 13 млрд долларов в год). Широкое распространение интернета и высокая доля пользователей смартфонов обеспечили большую аудиторию онлайн-ретейла в России – 17 % потребителей покупают товары в Сети.

Интересно сравнить эти цифры с данными по другим странам. В США доля сторонников онлайн-покупок достигла 79 %, и это один из самых высоких показателей. При этом доля онлайн-торговли в общем товарообороте в 2016 году относительно невелика: всего 8,5 %. А вот в Китае интернет-покупки делают всего 30 % граждан. Однако на них приходится 18,4 % товарооборота.

Высокие темпы роста E‑commerce даже вызвали мнение, что доля традиционных форм торговли сначала уменьшится, а потом и вовсе сойдет на нет, вместе с торговой недвижимостью. Но эксперты считают этот взгляд ошибочным и ожидают не исчезновения, а изменения этого сегмента.

Развитие онлайн-торговли не приведет к ликвидации торговых центров, убежден генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский. «Поводов для беспокойства у собственников торговой недвижимости в России пока нет. Культура потребления в РФ начала развиваться только в постсоветское время. Людям еще не успели надоесть ТРЦ. Поэтому онлайн- и офлайн-торговля в России будут развиваться параллельно», – отметил он. При этом, по мнению эксперта, торговые объекты ждет определенное перепрофилирование, приспособление к новым тенденциям.

А по словам генерального директора Colliers International в Петербурге Андрея Косарева, сейчас происходит встречное движение онлайн- и офлайн-операторов. «С одной стороны, очень многие традиционные магазины создают интернет-площадки. Но с другой – онлайн-операторы все активнее стремятся задействовать помещения в ТРЦ для размещения пунктов выдачи заказов. А владельцам ТРЦ такие арендаторы также нужны, поскольку серьезно увеличивают трафик посетителей их объектов», – говорит он.

По оценке экспертов, наблюдающийся в последние годы рост развлекающей составляющей в ТРЦ – это как раз один из ответов на «угрозу» онлайн-торговли. Посетителям предлагают форматы, которые недоступны через интернет. Коммерческий директор ТРЦ «Галерея» Дмитрий Зубков считает онлайн-ретейл не угрозой, а дополнительной возможностью для развития. «Безусловно, мы смотрим вперед и уже меняем концепцию досуговой составляющей торгового центра. Одним из шагов является увеличение ресторанной зоны. Каждый ТЦ решает этот вопрос по-своему», – говорит он.

По данным директора по логистике и формированию заказов «Юлмарта» Павла Олонова, лишь 25 % покупателей выбирают доставку товара на дом; еще 25 % приходят в пункты выдачи товара, а 50 % – предпочитают центры исполнения заказов. «Причем есть очень интересная тенденция. Если стоимость онлайн-покупки невелика, клиент часто выбирает доставку. В то же время, если цена товара соизмерима со средним доходом на одного члена семьи, то клиенту важно посетить центр. Мы связываем это с эмоциональной составляющей важной для семьи покупки: «поход в магазин» становится своего рода частью праздника. В этом случае наличие оборудованного торгового зала у онлайн-ретейлера становится важным преимуществом», – говорит он.

Андрей Косарев также отмечает важность эмоционального фактора. «Общеизвестно, что атмосфера ТЦ стимулирует людей тратить, в том числе приобретая и незапланированные к покупке вещи. Соответственно, «холодные», рассудочные онлайн-покупки приводят к снижению товарооборота. А раз так – целесообразно расположить пункт выдачи в ТРЦ, чтобы простимулировать клиента продолжить тратить деньги. И этот фактор также будет способствовать сохранению торговой недвижимости, пусть и в несколько видоизмененной форме», – заключает он.

Складская недвижимость

В теснейшей связи с развитием E‑commerce находятся и перспективы складской недвижимости.

Согласно результатам исследования, которое провели CBRE и «Логистик девелопмент», развитие онлайн-торговли потребует строительства в РФ к 2020 году 1,5 млн кв. м складских площадей. А если учитывать возможный приход на российский рынок крупных международных онлайн-операторов, то к этому объему нужно добавить еще 1,8 млн кв. м складов, сообщил Борис Мошенский.

Кроме того, по его словам, нужно создание эффективно работающей многоступенчатой логосистемы. «Потребность в быстрой обработке интернет-заказов и оперативной доставке провоцирует необходимость формирования многоуровневой логистической схемы, которая сочетала бы склады разных типов в разных локациях. На данный момент в Петербурге существует дефицит предложения, способного удовлетворять текущим спецификациям онлайн-ретейла (размер, конфигурация, локация). Поэтому большая часть проектов сейчас реализуется по схеме built-to-suit. Эта тенденция может сохраниться и в будущем, учитывая невысокую доходность складских объектов», – отмечает эксперт.

«Необходимо также учитывать, что к складским комплексам, используемым онлайн-операторами, предъявляются специфические требования. Например, необходимо увеличенное число транспортных доков», – добавляет Борис Мошенский.

Как отметил Павел Олонов, требования современных онлайн-ретейлеров к складу содержат не просто набор площадей, высоту потолка или большее количество доков. «Существуют критерии, которые многие упускают из вида. Сейчас при проектировании склада необходимо учитывать параметры повышенной безопасности и охраны труда. А рост количества ассортимента интернет-магазинов неизбежно приводит к тому, что помещения должны иметь отсеки для хранения разных типов товаров, с соблюдением различных требований к условиям складирования», – рассказал он.

Интересно, что недавно «Юлмарт» объявил о старте пилотного этапа проекта по запуску федеральной маркетплейс-платформы, ориентированной именно под нужды онлайн-торговли. Услуги будут включать размещение информации о товарах на сайте, транспортировку, приемку и хранение товаров, доставку и выдачу заказов клиентам, возвратную логистику, а также консалтинг. Начальный этап проекта предполагает использование 10 тыс. кв. м складских площадей в Петербурге.

Офисная недвижимость

Генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков отмечает, что новые технологии открыли широкие возможности для формирования хоум-офисов, а также других схем внеофисной работы. «Интересно, однако, что общая площадь офисов компаний при этом практически не сокращается, поскольку увеличивается доля зоны отдыха и общения. Компании начинают более продуманно подходить к локации офиса и его внутренним планировкам. Затраты на подобную трансформацию считаются оправданными, поскольку она способствует удержанию персонала. Ведь, по данным Knight Frank, потеря одного из топ-менеджеров в среднем обходится компании в 150 % от его годового заработка», – говорит он.

«Требования к офисам повышаются и трансформируются в соответствии с потребностями сегодняшнего дня», – соглашается руководитель офиса JLL в Петербурге Андрей Амосов. Он рассказал о результатах международного исследования Workplace powered by Human Experience, которое было проведено JLL. В рамках этой работы изучались изменения офисного пространства под влиянием новых требований.

Согласно полученным данным, почти 70 % респондентов назвали ощущение счастья в качестве основного фактора формирования рабочей атмосферы. Далее в списке важнейших «ингредиентов» идеальной офисной работы идут признание (60 %), персональные тренинги (54 %), креативность (53 %), возможность сконцентрироваться (47 %). При этом только 52 % признали, что полностью удовлетворены своей нынешней рабочей средой. 42 % выразили готовность отказаться от формата персонального стола в пользу более инновационных практик – открытого офисного пространства, незакрепленных рабочих мест. Следовательно, компании должны предоставить своим сотрудникам свободу выбора, как, где и когда им работать.

«Таким образом, основными трендами при формировании офисной недвижимости будущего станут высокая адаптивность пространств, увеличение многофункциональности площадей», – резюмирует Николай Пашков.

Кроме того, по мнению Андрея Амосова, офисные объекты в ближайшее время ждет дифференциация на традиционные и «модерновые». «Поскольку у арендаторов разные предпочтения, владельцам бизнес-центров придется подстроиться под их желания. «Продвинутые» компании, где работает много креативной молодежи (IT-сфера, дизайнеры, представительства западных фирм), предпочитают наличие open space, зон отдыха, коммуникативных пространств. Консервативная кабинетно-офисная «нарезка» востребована у производственных компаний, нефтегазового сектора», – отмечает он.

В силу того, что различия в предпочтениях предопределяют разницу в «начинке» офисного пространства, владельцам бизнес-центров надо будет подстраиваться под эти требования, что и приведет к расслоению сегмента, считает эксперт. «Современные офисные объекты потребуют несколько больших затрат, но и арендные ставки в них могут быть выше», – отмечает Андрей Амосов.

«Вслед за изменением функционала пространства отдельно взятого офиса меняется и само понятие бизнес-центра. В Европе появляются примеры многофункциональных центров, где наряду с офисной функцией возникают образовательные, производственные, научно-исследовательские, досуговые и другие», – заключает Николай Пашков.

Источник - https://ktostroit.ru/news/273269/

Новости

21 февраля 2018
Покупка ВТБ акций "Магнита" оживит аренду в стрит-ритейле, считают эксперты

Покупка банком ВТБ блокирующего пакета акций торговой сети "Магнит" способна дать толчок к развитию ритейлера и внести оживление в рынок аренды...

Подробнее...

21 февраля 2018
ЦБ назвал уровень ставок для застройщиков при проектном финансировании

Кредитная ставка для застройщиков при переходе на проектное финансирование может быть ниже текущей ключевой ставки, считает зампред ЦБ

Кредитная ставка...

Подробнее...